martedì 17 gennaio 2017

Nulla la conferma dell’Amministratore se manca la specifica “analitica del compenso"

Come spesso accade durante le riunioni Condominiali molte volte non si conoscono le regole basilari, e tutto questo crea confusione e scompiglio, specialmente per la nomina o revoca dell’amministratore. Dal 18 giugno 2013, è entrata in vigore la nuova legge 220/2012, sulla riforma del condominio,  che cambia molto, specialmente per la nomina dell’Amministratore, che deve.....
presentare la “specifica analitica” del compenso richiesto, all'atto dell’accettazione della nomina. Quindi tutti i condomini sono invitate a prestare la massima attenzione, a come si svolge l'assemblea, e controllare per bene tutti i documenti, compreso, la "specifica analitica" del compenso dell'amministratore, che deve elencare nel dettaglio i costi dei sevizi che presta, dal costo dell'assemblea ordinaria, straordinaria, costi delle raccomandate, fotocopie ecc.., insomma deve specificare nel dettaglio ogni singolo costo. Non è legittimo indicare il compenso totale, perchè può variare durante l'anno per vari motivi.

L’art. 1129 terz’ultimo comma (Specifica analitica del compenso), che recita “L’amministratore, all’ atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta”, sta iniziando a cambiare la natura del rapporto contrattuale che nasce da una delibera di assemblea tra l’amministratore (rappresentante legale del condomimio) e la comunità residenziale di un condominio (rappresentata da un assemblea regolarmente costituita).

A mio giudizio è evidente che l’ amministratore svolge una pluralità di servizi differenti che devono essere valutati distintamente, al fine di avere una visione delle prestazioni dovute dall’ amministratore e della loro valutazione economica.

E’ altresì evidente che in questa prospettiva viene superata la logica comunemente utilizzata di moltiplicare un compenso unitario per il numero di unità residenziali, poichè il driver cost da utilizzare per la specifica del compenso è il carico di lavoro per i differenti servizi.
In questa prospettiva è necessario che si cominci a studiare dei metodi confronto e di valutazione, a beneficio sia degli amministratori onesti, sia delle comunità residenziali che abitano in condominio.

Quindi è nulla la delibera che abbia confermato nella sua carica l’amministratore che non abbia presentato all’assemblea uno specifico e dettagliato preventivo relativo al proprio compenso, limitandosi a richiamare l’importo già percepito per la precedente gestione.

Lo ha stabilito il Tribunale di Milano con la recente sentenza n. 4294 del 5 aprile 2016, pronunciandosi in merito all’applicazione del nuovo disposto di cui all’art. 1129, terzultimo comma, c.c. in tema di trasparenza della gestione condominiale. La disposizione in questione, infatti, dispone che l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, debba specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.

Il caso concreto. Nella specie i condomini riuniti in assemblea avevano messo ai voti la nomina di un amministratore diverso rispetto a quello in carica, ma non erano riusciti a raggiungere il necessario quorum previsto dall’art. 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio).

La relativa delibera aveva quindi statuito la conferma del precedente amministratore «alle medesime condizioni economiche esposte per il passato». Quest’ultima, esperito il tentativo obbligatorio di mediazione, era stata però impugnata da alcuni condomini dinanzi all’autorità giudiziaria per violazione del disposto del quattordicesimo comma dell’art. 1129 c.c., ritenendo gli stessi che l’omessa specifica indicazione della misura del compenso richiesto dall’ amministratore confermato nella sua carica ne comportasse la nullità.

Il condominio convenuto, nel costituirsi in giudizio, aveva invece sostenuto la piena legittimità della delibera in questione, sia perché si trattava di una mera conferma dell’amministratore in carica (e non di una nuova nomina) sia perché nel verbale assembleare era stato comunque fatto riferimento alla misura del compenso riconosciuto all’amministratore nella precedente gestione, per tale motivo facilmente ricostruibile, almeno nel suo importo totale, dal relativo consuntivo. Il Tribunale di Milano, esaminata la questione, ha quindi provveduto a dichiarare la nullità della delibera impugnata, con conseguente condanna del condominio al pagamento delle spese di lite.

In taluni casi succede, che il bilancio consuntivo - dopo le baruffe -  che come sempre capita durante le assemblee, lo stesso non viene approvato. In questo caso anche il compenso dell’Amministratore non è approvato, lo stesso quindi non “potrebbe” prelevare il suo compenso. Ma esisono sempre i "furbetti"

Il mandatario, è bene ricordarlo, non ha l’obbligo di effettuare anticipazioni in nome e per conto della compagine amministrata ma, qualora lo facesse, avrebbe diritto a vedersi rimborsato quanto anticipato.

Questo il contesto generale. Spesso accade, però, che per vari motivi (si pensi su tutti all’inerzia dell’assemblea), l’amministratore non veda approvato il rendiconto consuntivo di gestione né quello preventivo per la gestione successiva.

In questo caso, quindi, egli, formalmente, non solo non ha diritto a percepire immediatamente un compenso, ma per di più non può pretendere facilmente il rimborso delle anticipazioni. Abbiamo detto “pretendere facilmente” perché, in verità, non è che l’amministratore perde il diritto solo perché l’assemblea non riesce ad approvare. Egli semplicemente, non potrà ottenere un decreto ingiuntivo (cfr. GdP Bari n. 649/12). Il motivo è semplice: il decreto deve fondarsi su un credito certo, liquido ed esigibile.

Il credito dell’amministratore è sicuramente liquido ed esigibile ma non certo poiché non v’è nessun atto che lo certifichi. In sostanza l’approvazione dei conti da parte dell’assemblea, con la specifica indicazione delle anticipazioni effettuate dall’amministratore, è la prova mancante, quella che agevola l’ottenimento del credito.

Diversamente l’amministratore dovrà agire con un’ordinaria citazione in giudizio per provare che ci sono state delle spese, che le entrate sono state inferiori ai costi, che le fatture sono state comunque pagate e che di conseguenza è stato possibile grazie al suo personale intervento. Percorso non impossibile ma sicuramente più tortuoso.

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