giovedì 15 giugno 2017

Condominio: La disdetta della polizza assicurativa va approvata dai Condomini

Un nostro lettore di Bolgare in provincia di Bergamo, ci pone questa domanda: “Il nostro amministratore condominiale ha disdetto l'assicurazione "globale rischi" senza avvisarci, e senza la delibera dell'assemblea che lo autorizzava ad agire in tal senso: è corretto il suo operato? Possiamo chiedere al giudice la sua revoca? Ma soprattutto, il giudice ci darà ragione?” La domanda l’abbiamo rivolta ad un esperto di diritto del sole 24ore.
Ecco la risposta: “L’assicurazione globale fabbricati è stipulata con l’obiettivo di tutelare il condominio dalle responsabilità civili e di coprire i danni causati dall’edificio e sull’edificio, ovvero quei danni che possono verificarsi all’interno del condominio, sia quelli che il fabbricato può arrecare ad altre strutture. La polizza globale fabbricati, quindi, garantisce su tutte le parti dell’edificio, comprese quelle private.

Questo vuol dire che solitamente e, comunque, preferibilmente copre: 1) i danni che potrebbero cagionare le parti comuni a terzi e agli stessi condomini; 2) i danni causati da proprietà esclusive dei condomini, quali le rotture dei tubi dell’abitazione privata. La stipula della polizza globale fabbricati deve essere deliberata dall’assemblea, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, comma secondo, Codice civile, ovvero con la metà della maggioranza degli intervenuti, che devono rappresentare almeno la metà del valore dell’edificio. 

Al riguardo, si ricordi che la Suprema Corte con la sentenza 8233/2007 ha statuito che "l’articolo 1130 Codice civile nell’attribuire all’amministratore l’esecuzione degli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, ha inteso riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell’integrità dell’immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto d’assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la norma dell’articolo 1130 del Codice civile, ma ha come suo unico e diverso fine quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell’edificio danneggiato".

Di conseguenza, l’assunto logico che ne deriva è che per disdire la relativa polizza occorre una deliberazione assembleare che voti con lo stesso quorum necessario per la sua stipula. Inoltre, si precisa che, gli eventuali danni che dovessero accadere nel periodo in cui il condominio è sprovvisto di polizza "dovranno essere risarciti personalmente dai condomini (i quali, a loro volta, qualora ve ne fossero i presupposti, potranno agire in rivalsa nei confronti dell’amministratore che ha disdetto arbitrariamente la polizza assicurativa)". Da quanto appena ricordato, emerge che l’amministratore di condominio non poteva, senza una preventiva e valida delibera, disdire la polizza globale fabbricati. Si ricordi, inoltre, che il rapporto tra amministratore di condominio e i proprietari viene ricompreso nell'ambito del contratto di mandato. 

Questo comporta che l'amministratore è (un) subordinato, cioè agisce su incarico dei proprietari e deve comportarsi secondo regole ben precise. Pertanto, da quanto appena esposto, ricordando che il novellato articolo 1129, comma 11, Codice civile prevede che “la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea”, e precisando che non è dato sapere la motivazione secondo la quale (nel caso di specie) l’amministratore ha disdetto la polizza, a parer di chi scrive è possibile chiedere la revoca giudiziale dell’amministratore di condominio ma, l’accoglimento della relativa domanda dipenderà da una serie di fattori giuridico/processuali che solo il giudice potrà valutare al termine dell’intera attività processuale espletata".

Quesito con risposta a cura di: Paola Pontanari esperto di diritto del sole 24ore

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